證券時報
2025-08-12 17:35
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，公募REITs又現(xiàn)上市首日就漲?；鸨跋?，并且還是兩只產(chǎn)品齊漲停，可謂相當(dāng)火熱。
8月8日，首批兩只數(shù)據(jù)中心公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金），南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT分別登陸上交所和深交所。這兩只產(chǎn)品當(dāng)日上市很快就觸及“30cm”漲停，成交數(shù)據(jù)在當(dāng)日公募REITs二級市場也是遙遙領(lǐng)先。
記者注意到，2025年以來公募REITs產(chǎn)品受到資金熱捧，年內(nèi)上市多只產(chǎn)品首日即漲停，儼然已經(jīng)成為常態(tài)。
對于REITs上市首日漲停現(xiàn)象，多位受訪人士對記者表示，投資者需要保持理性和長期視角，要認(rèn)識到首日上漲更多源于短期供需失衡和市場情緒，而非底層資產(chǎn)價值突然提升。相較于短期打新收益，更應(yīng)關(guān)注REITs長期投資價值，以“耐心資本”心態(tài)參與REITs市場投資，獲取長期穩(wěn)中有升的回報。
REITs又現(xiàn)上市首日漲停
從8月8日成交數(shù)據(jù)來看，截至收盤，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT成交額為4.52億元，換手率為26.46%；南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT成交額為2.34億元，換手率為25.37%。
有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這兩只數(shù)據(jù)中心REITs上市，標(biāo)志著我國REITs市場底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容，不僅打通了民營科技企業(yè)的創(chuàng)新融資路徑，為數(shù)字中國建設(shè)與算力資源優(yōu)化配置提供了有力支持，更有望為投資者布局?jǐn)?shù)字基建提供創(chuàng)新工具。
其中，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT首發(fā)募集規(guī)模為24億元，購入萬國數(shù)據(jù)旗下位于昆山市花橋鎮(zhèn)的國金數(shù)據(jù)云計算數(shù)據(jù)中心項目，2025年預(yù)測年化現(xiàn)金流分派率為5.07%。
南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT則以潤澤智算科技集團(tuán)股份有限公司旗下國際信息云聚核港（ICFZ）A-18數(shù)據(jù)中心項目為底層資產(chǎn)，項目位于全國一體化算力網(wǎng)絡(luò)京津冀國家樞紐節(jié)點的核心地帶，是支撐區(qū)域數(shù)字經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施。
值得一提的是，這兩只基金在產(chǎn)品募集階段均吸引市場高度關(guān)注與參與。南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT的公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)為455倍，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT為317.95倍，在業(yè)內(nèi)都屬于比較靠前的水平。
今年以來，公募REITs屢屢出現(xiàn)上市首日漲停的情況，包括中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、匯添富九州通醫(yī)藥REIT、華夏金隅智造工場REIT、易方達(dá)華威市場REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT等產(chǎn)品。其中還有多只產(chǎn)品當(dāng)日收盤依然封住漲停板，足見二級市場投資者對這類產(chǎn)品的熱情與認(rèn)可。
為何頻頻出現(xiàn)這種情況？
為什么公募REITs上市首日紛紛漲停？投資者應(yīng)該如何看待這種現(xiàn)象？
對此，上海瑞思不動產(chǎn)金融研究院研究部楊成琳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，公募REITs上市漲停效應(yīng)背后有多重因素影響。其一，REITs產(chǎn)品發(fā)行時監(jiān)管部門充分壓實資產(chǎn)估值，大部分REITs存在“首發(fā)抑價”現(xiàn)象，二級市場買入有盈利空間，資金選擇入場；其二，目前REITs市場存在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求的情況，戰(zhàn)配與打新獲取份額有限，大量資金的配置需求難以得到充分滿足，一定程度上導(dǎo)致交易擁擠，推高了REITs份額二級市場價格。
相比之下，在海外成熟市場，公募REITs產(chǎn)品上市首日被炒作至漲停的現(xiàn)象其實并沒有這么常見。楊成琳指出，由于中國REITs市場起步時間不長，目前上市產(chǎn)品數(shù)量較少，單只產(chǎn)品金額更是偏低，“在資金需求旺盛的情況下，供需不匹配推高REITs二級價格”，另外中國REITs市場的資產(chǎn)估值和產(chǎn)品定價體系與海外市場也存在區(qū)別。
“在市場發(fā)展初期，監(jiān)管部門為了更好地促進(jìn)REITs市場平穩(wěn)發(fā)展，一方面嚴(yán)格審核資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性和合規(guī)性；另一方面重視對資產(chǎn)估值的壓實，也相當(dāng)于為二級市場留出一定的漲幅空間。相對而言，我國REITs市場的估值和定價體系有更加市場化的空間，在未來市場規(guī)模擴(kuò)張到一定程度，投資者更加成熟后，市場將對估值和定價有更大話語權(quán)，屆時首日漲停頻率可能會逐漸降低。”
“對普通投資者來說，更適合將REITs作為資產(chǎn)配置的一部分，以長期視角來審慎判斷REITs投資價值，而非短期投機(jī)工具。隨著市場供給增加和機(jī)制完善，待投資人和市場規(guī)則都更加成熟與完善后，短期波動會逐漸收斂，長期價值才會更加清晰?！睏畛闪战ㄗh。
