證券時報
陳霞昌
2025-12-07 15:05
受整體板塊持續(xù)低迷影響，近期上市的公募REITs打新收益明顯下滑，與認(rèn)購時的超高認(rèn)購倍數(shù)形成較大反差。甚至還有REIT上市后跌破發(fā)行價。
從券商中國記者采訪分析來看，這固然與公募REITs整體走勢有關(guān)，8月以來公募REITs成交量和區(qū)間換手率等指標(biāo)均在持續(xù)走低。但個別下跌幅度大的產(chǎn)品，更多是受到自身基本面和所在行業(yè)拖累。
分化行情下，依然有數(shù)據(jù)中心REITs等優(yōu)秀資產(chǎn)上市以來實現(xiàn)了逾40%漲幅。分析人士表示，公募REITs后續(xù)的一級戰(zhàn)配及打新需精選項目，對長鎖定期戰(zhàn)配保持謹(jǐn)慎；二級市場方面需聚焦三條主線：分子端穩(wěn)健的抗周期板塊；景氣度邊際修復(fù)的相關(guān)標(biāo)的；原始權(quán)益人擴(kuò)募訴求強(qiáng)，儲備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。
次新REITs上市后表現(xiàn)平平
11月10日，某只軟件園REIT二級市場開盤低走，隨后持續(xù)在3.6元以下徘徊，最終以0.11%跌幅報收3.596元，低于發(fā)行價3.66元，依然處于破發(fā)狀態(tài)。該REIT為11月6日上市交易，當(dāng)天上午下跌1.69%，后于下午拉升最終收報3.66元，與發(fā)售價持平。11月7日，該REIT下跌1.64%，報收3.6元，跌破發(fā)行價。
公募REITs上市破發(fā)并非首次出現(xiàn)，早在2022年11月時一只REIT上市，盤中就出現(xiàn)過破發(fā)，跌幅一度超過3%，當(dāng)天最終以0.05%漲幅報收。同樣是在當(dāng)年11月上市的另一只REIT，上市首日盤中一度跌超7.5%，當(dāng)天以下跌4.5%收盤。
從上述案例來看，REITs上市破發(fā)和整體行情有關(guān)。今年下半年以來REITs市場整體震蕩下行，截至11月10日，中證REITs全收益指數(shù)下半年累計下跌5.32%。
多只次新產(chǎn)品上市后表現(xiàn)乏善可陳。比如，10月31日上市的一只REIT，首日僅錄得3.29%漲幅，隨后六個交易日漲跌幅，分別為1.26%、-0.04%、0.63%、-0.11%、0.48%、0.51%。截至11月10日收盤，該REIT上市7個交易日以來僅累計上漲3.5%。此外，于9月29日上市的一只REIT，除首日上漲12.63%外，其余交易日表現(xiàn)乏善可陳，截至11月10日上市以來累計上漲15.36%。還有一只REIT于9月12日上市交易，當(dāng)天上漲26.81%，截至11月10日收盤累計上漲25.43%。
實際上，上述REITs在發(fā)售時申購資金十分高漲。上述近期上市的產(chǎn)品中，有的僅發(fā)售1天就結(jié)束募集，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)達(dá)320.5倍，創(chuàng)歷史新高，公眾認(rèn)購倍數(shù)也達(dá)到361.9倍。還有的在9月發(fā)行時，公眾投資者與網(wǎng)下投資者的有效認(rèn)購倍數(shù)分別達(dá)535.2倍和252.6倍。
整體行情不佳拖累打新收益
“公募REITs的打新收益近期有所下降，我們已經(jīng)觀察到了?！北本┮患屹Y管機(jī)構(gòu)投資人士（下稱“資管投資人士”）對券商中國記者表示，下半年以來（特別是8月之后）公募REITs 行情持續(xù)震蕩，交易活躍度和換手率有所降低。在這樣的背景下，傳統(tǒng)資產(chǎn)的新上市REITs，難以再有10%以上甚至更高的打新收益。
有券商研報指出，REITs實際定價需考慮一二級市場的交投情緒。一級市場打新情緒越濃，投資者認(rèn)購越踴躍。但二級市場交易情緒冷淡，換手率越低，新券上漲空間越小。還有研究觀點表示，在REITs行情上漲初期，打新收益率持續(xù)增加，但在上漲后期，打新收益厚度減少。隨著二級市場行情回落，一級打新收益率逐步下滑，打新需關(guān)注市場整體熱度和產(chǎn)品底層資產(chǎn)質(zhì)量。
從成交量和換手率等指標(biāo)來看，公募REITs交投從今年8月以來呈現(xiàn)出一定放緩的態(tài)勢。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，8月公募REITs成交量和區(qū)間換手率分別為32.57億份和14.94%，此后開始下降，9月是23.79億份和10.31%，10月是20.31億份和8.33%。主力買入額從8月的55.21億元下降到10月的33.30億元。
申萬宏源固收11月8日發(fā)布的觀點認(rèn)為，近期REITs市場延續(xù)下跌態(tài)勢，園區(qū)、倉儲物流板塊持續(xù)領(lǐng)跌，市場仍對其出租率承壓表示擔(dān)憂。前述軟件園REIT上市首日破發(fā)，或?qū)罄m(xù)新發(fā)產(chǎn)品的市場情緒形成壓制。此外，本月仍有約67億元市值規(guī)模的份額解禁（共4單，解禁份額占比在18.1%～55.8%），增加的流通盤或加劇市場拋壓，短期內(nèi)弱勢震蕩格局或?qū)⒀永m(xù)。
實際上，和整體行情走勢相比，REITs產(chǎn)品自身基本面情況和所在的行業(yè)情況，對交易行情有著更為密切影響。從這點來看，公募REIT的打新收益呈現(xiàn)出的實際是一個“分化”情況。根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至11月10日近3月以來公募REITs二級市場整體上平均下跌4.25%，其中有14只產(chǎn)品跌幅超過10%。
二級市場聚焦三條主線
具體看，近3月以來下跌較多的資產(chǎn)，主要是產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等資產(chǎn)標(biāo)的。申銀萬國證券分析稱，在所有資產(chǎn)類型中，三季度產(chǎn)業(yè)園板塊業(yè)績下滑最為明顯，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）與可供分配金額降幅均超10%，超過八成個券出現(xiàn)業(yè)績下滑。
國泰海通研報在分析公募REITs三季報后發(fā)現(xiàn)，公募REITs板塊呈現(xiàn)出明顯分化加劇格局。保障房板塊表現(xiàn)最為穩(wěn)健，受益于出租率與租金穩(wěn)中有升，絕大多數(shù)項目營業(yè)收入實現(xiàn)正增長；市政環(huán)保板塊同樣表現(xiàn)亮眼，整體收入指標(biāo)同比上漲，呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。相比之下，產(chǎn)業(yè)園板塊持續(xù)探底，供需失衡仍是重大難題，除新納入擴(kuò)募資產(chǎn)外，絕大多數(shù)項目收入皆持續(xù)承壓；倉儲板塊則邊際承壓，市場化程度較高的項目受新增倉儲入市影響競爭壓力較大。
另一方面，有11只公募REITs近3月實現(xiàn)上漲。其中，今年8月8月上市的兩批數(shù)據(jù)中心REITs，首日均實現(xiàn)了30%的漲幅，截至11月10日上市以來累計漲幅均超過了40%。
中信建投證券近期發(fā)布的REITs2026年投資策略報告顯示，公募REITs市場三季度業(yè)態(tài)間及業(yè)態(tài)內(nèi)業(yè)績分化持續(xù)，強(qiáng)運營、抗周期等資產(chǎn)仍然穩(wěn)中有升，部分市場化競爭激烈賽道仍面臨挑戰(zhàn)。中短期內(nèi)，市場配置資金對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求仍非常旺盛。展望2026年，政策紅利蓄勢待發(fā)，考慮到今年政策節(jié)奏，預(yù)計年底前存在較大逆周期調(diào)節(jié)空間。
中信建投證券建議，關(guān)注回調(diào)后的配置機(jī)會，一級戰(zhàn)配及打新需精選項目，二級市場聚焦抗周期、提景氣、強(qiáng)擴(kuò)募三條主線。一級市場方面，建議挑選較大利差及較優(yōu)資產(chǎn)參與，同時對長鎖定期戰(zhàn)配保持謹(jǐn)慎；二級市場聚焦三條主線：分子端穩(wěn)健的抗周期板塊；景氣度邊際修復(fù)的相關(guān)標(biāo)的；原始權(quán)益人擴(kuò)募訴求強(qiáng)，儲備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。
排版：汪云鵬
校對：冉燕青
