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深圳皇庭廣場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

8月11日，皇庭國際公告稱，公司全資子公司融發(fā)投資名下資產(chǎn)晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備將于2025年9月9日至10日被司法拍賣，起拍價(jià)30.53億元。

該廣場賬面價(jià)值占公司總資產(chǎn)71.57%，2024年收入占公司全年?duì)I業(yè)收入的56.03%。

根據(jù)京東法拍信息，皇庭廣場起拍價(jià)30.53億元，較評估價(jià)43.61億元折價(jià)近30%。

評估報(bào)告顯示，項(xiàng)目的土地使用年限為40年，自2002年10月8日起至2042年10月7日止。換言之，該項(xiàng)目土地使用年限尚余約17年。而截至移送拍賣時(shí)，案涉不動(dòng)產(chǎn)尚欠管理費(fèi)約1631.87萬元、水電費(fèi)約740.06萬元。這意味著，競買人除需支付拍賣價(jià)款外，還需承擔(dān)約2372萬元的待繳費(fèi)用。

8月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了解到，項(xiàng)目整體人流量可觀，對于即將被法拍的消息，店鋪從業(yè)人員普遍表示“不知情”且認(rèn)為“沒什么影響”。

皇庭廣場之所以走到被拍賣的地步，與其運(yùn)營主體皇庭系近年來深陷的資金困境密切相關(guān)。早在2021年，因皇庭國際30億元貸款到期未償，皇庭廣場被申請查封。此次法拍涉及借款合同糾紛，若拍賣成功，所得款項(xiàng)將用于清償相關(guān)債務(wù)。

十年浮沉

作為深圳地鐵1號線、4號線雙地鐵上蓋物業(yè)，皇庭廣場北接市民中心、南鄰會展中心，與星河COCOPark、平安金融中心等共同構(gòu)成福田CBD黃金三角。

那么，深圳核心區(qū)的商業(yè)綜合體是怎么走上被法拍的地步的？

每經(jīng)記者注意到，皇庭廣場的命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)始于2016年的一筆關(guān)鍵融資。

當(dāng)年，皇庭國際子公司融發(fā)投資以該物業(yè)為抵押，向中信信托借款30億元，期限至2021年3月。這筆資金原計(jì)劃用于支持項(xiàng)目擴(kuò)建，然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的下行，皇庭國際的資金鏈逐漸緊繃。2021年貸款到期時(shí)，公司僅償還本金2.5億元，剩余27.5億元本息逾期，直接觸發(fā)了中信信托的司法查封程序。

皇庭國際曾于2022年兩次在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓融發(fā)投資100%股權(quán)，掛牌價(jià)從74.93億元降至56.2億元，但均因債務(wù)復(fù)雜、產(chǎn)權(quán)受限等問題流拍。

根據(jù)皇庭國際2025年一季報(bào)，截至今年3月末，皇庭國際總資產(chǎn)為80.08億元，總負(fù)債為77.77億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到97.12%。今年一季度實(shí)現(xiàn)營收1.31億元，歸母凈利潤虧損8203.01萬元。

“對很多核心資產(chǎn)來說，法拍從來不是‘最優(yōu)解’，而是‘最后解’。它能在90天內(nèi)強(qiáng)制出清，卻也往往將資產(chǎn)價(jià)值壓縮到最低，債權(quán)人回收率通常不足五成?！甭箍蛵u科技創(chuàng)始人兼CEO盧克林向每經(jīng)記者分析稱，皇庭廣場走向法拍，一定程度上反映了之前的嘗試已經(jīng)失敗，此次掛牌前已兩度流拍、股權(quán)無人問津，市場早已“用腳投票”。

在盧克林看來，盡管皇庭廣場本身質(zhì)地尚可，但對接盤方的資金實(shí)力要求較高。

“2042年到期的土地使用年限，以及剛性運(yùn)營缺口是看得見的折現(xiàn)黑洞。能接盤的只有三類：一是手握低成本長錢的險(xiǎn)資或主權(quán)基金，借機(jī)鎖定深圳稀缺資源籌碼；二是TMT巨頭，將商業(yè)盒子改造成‘總部+展示中心’；三是外資基金以不良資產(chǎn)+改造模式套利。易主后，大概率會‘去零售化’，壓縮傳統(tǒng)百貨面積，引入首店經(jīng)濟(jì)、策展商業(yè)及屋頂運(yùn)動(dòng)公園，提升坪效，再用綠色改造爭取政府補(bǔ)貼，對沖年限折舊?！北R克林分析稱。

“市場對高負(fù)債資產(chǎn)普遍存在規(guī)避情緒”

全球知名咨詢公司商品戰(zhàn)略顧問總監(jiān)、東華大學(xué)客座教授潘俊指出，目前市場上許多投資方對高負(fù)債資產(chǎn)確實(shí)存在規(guī)避情緒，對某些企業(yè)而言，公開債務(wù)問題可能會損害項(xiàng)目的高端定位。

“除了法拍之外，未來包括REITs證券化（參考益田假日廣場REITs，內(nèi)部收益率達(dá)12%）、債轉(zhuǎn)股加戰(zhàn)略投資（參考凱德重組上海項(xiàng)目增值40%）、成立政府紓困基金等方式，都是目前市場上盤活存量資產(chǎn)的重要模式?！迸丝”硎?。

皇庭廣場租金情況 來源：深圳房天下

深圳房天下數(shù)據(jù)顯示，皇庭廣場各面積段租金在120元~600元/平方米·月不等，目前一套78平方米商戶房源掛牌總價(jià)260萬元，折合單價(jià)約3.33萬元/平方米。

北京財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院國際商貿(mào)中心研究基地教授王春娟向每經(jīng)記者分析稱，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投資者更加注重資產(chǎn)的安全性和收益的穩(wěn)定性。對于存在債務(wù)糾紛等風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)項(xiàng)目，他們會要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，即通過較低的價(jià)格來彌補(bǔ)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

王春娟提到，皇庭廣場宗地面積較大，地理位置優(yōu)越，是顯著的競爭優(yōu)勢，但還需考慮截至移送拍賣時(shí)的待繳費(fèi)用約2372萬元。綜合來看，如果買家有能力解決債務(wù)問題并有效運(yùn)營該項(xiàng)目，從長期投資角度來看具有一定的性價(jià)比。